澳洲房价有没有过高？ 先说答案，澳大利亚的房地产价格是合理的，并没有夸张到非理性的程度。 先来看看悉尼和墨尔本的房价走势（以中位价计）： 1.从历史数据来看，悉尼和墨尔本的房市在2015年和2016年出现过两次大幅的跳水，每次都是由于政策调控导致的，比如2016年的那次，是因为澳联储加息导致市场下跌，随后澳联储又迅速降息来稳住形势。
2.再来看看最新的上涨情况，2018年底以来，悉尼和墨尔本的房价分别上涨了24%和31%，全国平均房价也涨了20%。（数据来源：corelogic） 而造成这波暴涨的原因，是移民的涌入和当地宽松货币政策导致的。
首先在2017/18财年，新移民数量创了40年来新高，近70多万人的移民来到了澳洲这个南太平洋岛国，其中30多万人搬到了悉尼。而每一个移民都拥有创造一个住房需求的机会。
其次，自2011年起，澳洲就一直施行着宽松的货币政策，基准利率一直保持在1.5%以下，这也在一定程度上鼓励了居民的购房热情。
那么，一个移民带来一个住房需求，一亿人就会带来亿个住房需求吗？显然不是这样，因为人们购买房产大多是为了自住而不是投资，当一个家庭有了宝宝之后，父母往往会选择换一套大的房子居住，从而减少子女的负担；而如果人们为了投而资的话，往往首选股票或者货币市场，毕竟地产的投资收益率是无法和这些相比的。虽然一波移民会带来一波住房需求，但是实际的需求并不是想象中那么多。
还有一个不可忽视的因素在影响着房价，那就是土地供给。众所周知，城市的土地是有限的，尤其是像悉尼、墨尔本这样的大城市，可供开发的土地面积其实是很小的，新房的建设速度远远跟不上移民的到来。这就导致了供需关系的变化，新房的供给有限，需求端又有不断增长的预期，于是房价自然就涨起来了。
发布于 2024/5/24 6:32:34 最近澳媒对澳洲住房可负担性进行了一系列报道，其中最主流的观点认为澳洲房价过高，而高房价的原因主要是住房供给不足，以及外国需求。
首先，关于澳洲住房是否真的太高这个问题，有两点比较直观的观察需要考虑。
其一，房价/收入比这一住房负担性指标有很强的持续性。以CoreLogic RP Data公布的悉尼独立屋房价/收入比来看，1983年中达到过354%，而在2015年3月达到358%的高点，两者仅相差1.0056倍。也就是说用30年前的可支配收入购买30年后的住房，只需要每天多存0.056倍的收入——这在人们的生活中难以感受到。其他首都城市的情形也是相似的。
这一数据揭示了房价/收入比的长期稳定特征，所以用目前的房价/收入比来判断住房是否“太高”其实比较困难，因为长期历史数据说明这种房价/收入比是 “常态”而非“异象”。
其二，从国际比较来看，据Demographia的数据显示，在2015年年中，悉尼的房价/收入比超过香港和温哥华这些传统上认为住房极其昂贵的城市。然而，悉尼的租金/收入比却低于温哥华、香港、伦敦和纽约等。这说明悉尼住房的使用成本是低于上述这些城市的，所以以悉尼为代表的澳洲城市的住房其实相对“便宜”。
上述两个观察对于理解澳洲城市的住房可负担性十分重要。第一，这意味着从房价/收入比的指标来看，用人们朴素的直觉去判断住房是否“太贵”实际上是很困难的。第二，这就为理解澳洲住房之所以看起来“很贵”提供了一个视角。尽管“高房价”和“外国需求”之间的直接联想很自然，然而如果外国需求仅仅是需求面的因素，那么它只能影响房价，而无法影响住房的租赁成本。因此，需求面因素不足以解释为什么租金/收入比如此之低。
发布于 2025/1/6 9:35:43 
