悉尼的房价贵还是广州的贵？
来，先来看一组最新数据！ 2015年10月，中国城市家庭房产持有率（住宅套数/户籍人口数）平均值为1.47，而到了2016年9月份已经飙升至1.84。 也就是说：平均一个户籍人口，就拥有1.84套住房了——这已经超过了发达国家水平。 中国楼市的疯狂，大家也是有目共睹的。以北京为例，在限购限贷的大环境下，今年一季度北京新房价格仍上升了3%；二手房价格更是厉害了，居然猛增了21%！！！
那问题来了：现在国内大部分城市的房价，都已经涨的非常非常厉害了，北上广这样的超级大城市更不用多说——那么这些城市的房租会怎么走呢？ 这个问题其实涉及到经济学中一个非常重要的理论：租金曲线理论。 这个理论认为，在市场经济条件下，商品（房屋）的价格由需求决定，而商品的租金则由供给决定。当一种商品的需求无弹性且供给有弹性的时，商品的价格和租金的关系就符合图中的曲线关系： 当需求下降时，商品价格首先下降，直至达到新的均衡，此时的租金被称为“均衡租金”；随后，需求再次上升，但此时由于供给的增加，商品价格再次下降，直到供需平衡，这时商品的租金等于均衡租金。
根据这个理论，我们可以得出结论：当前我国很多城市房价暴涨之后，房租也会继续上涨，但最终会涨到均衡租金的水平。（注意：这里我们忽略了货币工资的增长等因素的影响） 下面我们再来看看，什么是均衡租金？
假设一个经济主体的货币收入为Y，它必须支出Y来购买住房，而在支付完首付以后，其剩下的可支配收入就变成了M=Y-X，其中X是首付款。 然后，它必须要维持基本的生活开销，比如吃饭、穿衣、交通等，剩下的钱才能用来还房贷。M必须大于等于W，即： Y-X>=W 因为房子是用来住的，我们不考虑租房子住的情况，所以M就等于Y-X，这就是所谓的租房等于买房的概念。 M除以Y等于50%，把这个数值称之为50%法则。 如果房价跌回到原来水平，使得50%法则重新成立，我们就说租金回到了均衡水平。换句话说，只要房价不会一直上升下去，最终总会回归均衡状态，届时房租会和房价一样高。
按照50%法则，我们要想计算出均衡租金，只需要知道首付款的比例就行了。一般情况，首付款比例越低，意味着贷款额度越高，利率成本也越大。均衡租金就等于房贷利息除以(1-50%)。 所以，当你看到国外一些经济学家鼓吹用低首付甚至零首付的方式刺激房地产的时候，千万别被忽悠瘸了！