到德国如何激活保证金？
按照德国消费法规，德国外国公民在购买一套住宅房或办公用房时，根据房款金额的不同，除了缴纳3%-6%的买卖税之外，还需要缴纳不少于房款20%的保证金。该保证金在德国购房合同中称作"E-Stuetzgegeld"，其性质是定金，其作用是保障购房合同的完成。在购房合同签署之后，受委托的经纪人将代为保管该笔保证金，直至购房合同完成之后，该笔保证金也即定金将转作购房款，即被充抵房款。但是，如果购房合同未能完成，则该笔保证金将以利息损失偿付给违约方
在德国，并非任何一套住房都收保证金的。只有经房地产评估师确认房地产价值在50000欧元以上的住宅或商业用房才收保证金。如果购房合同中所指明的房屋价值低于50000欧元，则不需要缴纳保证金。即便是所谓的高级公寓(Wohnungseigentum)，也不属于要交保证金的范畴；因为高级公寓属于物权性质的物业，卖家只享有房屋使用权，而不享有房产所有权，所以，买卖高级公寓无需动用保证金。
如何激活保证金？
如果买家需要激活保证金，必须经由卖方同意。如果卖方在买卖合同中授权某公司全权代理其房屋买卖事宜，则该公司有义务履行卖方给予的授权。如果卖方没有授予该经纪人以全权，则经纪人无权代表卖方认可免交保证金。买方如果要激活保证金，必须向该房屋产权人递交申请书，该申请书的内容必须由专业律师草拟；因为内容处理得当与否将会有助于买方向卖方要求赔偿。
申请书中需列出：
1、买方已经支付定金；2、由于卖方原因致使购房合同无法继续履行；3、提出合理赔偿要求。
在买方递交了申请书之后，如果卖方没有在期限内给予明确的书面回音，则视卖方同意买方的书面要求，即卖方同意承担赔偿的损失费。赔偿的损失费一般包括：银行利息损失、因延期交付房屋而造成租房费用的增加、及未分配的红利损失等。如果卖方在期限内给予明确的拒绝回音，也将视为卖方同意买方的书面要求，但是须提交有关的法律建议。
卖方可以如何抗辩？
卖方可以针对买方的赔偿要求提出反诉，即卖方可以主张：1、买方对房屋的调查测量不准确，2、定金责任应由代为保管的经纪人承担，3、卖方无过错无须承担赔偿责任。但是，卖方对前款所提抗辩必须以书面形式在指定的时间内向受委托的经纪人提出，否则该书面抗辩将归于不设。
如果卖方以第三者责任险方面的原因主张免除赔偿责任，将须以书面形式向受委托的经纪人提出；否则该抗辩归于失销。受委托的经纪人将负责通知买方这一消息，同时告知其提出书面同意的要求，否则将丧失在最终赔偿和解方面的要求权。